物件価値は目減りする？

土地評価の種類を勉強

投資用物件価格は購入した時よりも目減りする？＝必ず下がる？

せっかく大切な資産を託したのに、これって損益なのかしらと調べてみると・・・
相続税や固定資産税の算出の際、価格＆価値は低いほうがお得という事が分かりました。
それでは、まず土地の価格の算出方法について紹介していきます。

【土地の価格の算出方法は5つ】

• 取引実例価格（時価）・・・実際に取引される価格。
  売買事例や購入者の付加価値といったことも考慮。
• 公示価格・・・その年の土地の取引価格を3月に1月1日現在の価格として公表（国土交通省）。
• 基準価値・・・その年の土地の取引価格を9月に7月1日現在の価格として公表（都道府県）。
• 相続税評価額（路線価格）・・・毎年7～8月に公表。相続税や贈与税などの基準となる評価を定めます。（公示価格の80%水準に調整）。
• 固定資産税評価額・・・固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の基準となる評価を3年に１度定めます（公示価格の70%水準に調整）。

土地の価格に対してこれだけの評価額が定められますが、
これは用途によって使い分けられています。
転売目的の土地所有でなければ、全てを常に把握していなくても大丈夫ですよ。
 

建物の評価額は建設費によって変化

土地の評価と異なり、建物の評価額は建設費をベースに算出されます。
通常は、建設費の50%～70%程度ですが、
投資用マンションとして利用している場合、さらに30%程度の評価減というのが一般的です。

このことからも、ワンルームマンション投資で物件を購入すると、
新築状態であれ、最大評価でも建設費の50%程度ということになります。
もちろん、ここでいう評価額は売却する際の価値、価格ではありません。

希望売却価格や、査定額によって、
不動産会社とともに適性な価格を設定するのが一般的です。

これが、資産が目減りするという噂の正体のようです。
投資用マンションを購入する際は、物件価格よりも
確実な需要があり、高い家賃を設定できる物件なのか？？
立地や需要なども、きちんと見極めなければいけません。
 

相続税評価額を下げてお得に

上記で相続税の価格が低いほうがお得と書きました。
そこで、相続税評価額を下げる方法＝節税効果について触れたいと思います。
どうやら資産を圧縮することでそれが可能になるのですが、少し難しい話なので、
分かりやすいよう、最初の土地、建物の価格をそれぞれ100に設定して説明していきます。

■現金状態＝200
↓↓↓
■時価＝200
土地100／建物100
↓↓↓
■相続税評価額＝140
土地80｛相続税評価額＝公示価格の80%｝
建物60固定資産税＝建築費の50～60%｝
↓↓↓
■ワンルームマンションの相続税評価額＝105
土地63｛80×（1-0.7×0.3）｝
建物42｛60×0.7｝（借地権70%借家権30%）
 
この計算からも分かるように、最初にあった現金200が、
ワンルームマンションの評価額の算出方法に基づいて計算してみると、
驚くことに半額程度の105という数値に減っています。

これが現金の不動産化による相続税の節税効果というわけです！
なんとなくご理解いただけたでしょうか？